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2018-10-16 07:52 来源:新华社

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业界:明显加重购房人付款义务的格式条款无效

2018-10-16 15:43:00来源:江南晚报
权威新媒体 传播新速度新闻热线:81853986 商务热线:81853962我要评论字号:T|T
50年代末,李嘉诚进军房地产市场,拓展多元化经营,事业迅速走向辉煌,从1999年被福布斯评为全球华人首富以来,其连续15年蝉联华人首富宝座。

  商品房买卖属于大额交易,绝大多数购房人在购房时均采取首付和银行贷款相结合的方式支付购房款。但贷款申请并不一定都能获得银行同意,一旦无法获得银行同意,就无法继续履行已经签订的《商品房买卖合同》,买卖双方很容易产生争议。因此,在签订合同时,双方应就无法获取房贷这一情况时如何继续履行作为合同协商内容。如果开发商将其作为格式条款,一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定就是违反了格式条款提供方公平拟约的义务,明显加重了购房人的责任,应认定无效。

  【案例】

  2018-10-16,大学四年级学生方晓华与某房地产置业公司签订一份商品房买卖合同,约定方晓华购买某房地产置业公司开发的溪岸花园10栋6单元407号房,总价款为98万元,方晓华应于合同签订之日支付首付款38万元,余款60万元须在2018-10-16前办理完毕银行按揭贷款申请手续。

  双方在签订商品房买卖合同的同日,还订立了份补充协议,其中“关于银行按揭付款方式的约定”的条款约定:如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意,买受人应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款。该份补充协议文本由某房地产置业公司提供,全文字号为“小五号”,前述约定在补充协议中未作任何特别提示。某房地产置业公司在与其他买受人签订购房合同时,均签订了与前述内容一致的补充协议。

  商品房买卖合同签订后,方晓华依约向某房地产置业公司交付首付款38万元,并办理了按揭贷款申请。后银行以方晓华为在校学生无还款能力为由,未予批准贷款申请。方晓华在与某房地产置业公司协商退房未果后,诉至法院,要求解除双方签订的商品房买卖合同并退还首付款38万元。

  法院经审理认为,方晓华与某房地产置业公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定,为有效合同,应受法律保护。但是,在银行以方晓华为在校学生无还款能力为由未予发放按揭贷款的情况下,继续履行合同已无实际可能,故对方晓华要求解除合同的请求予以支持。某房地产置业公司应退还方晓华首付款。

  法舟律师事务所张虎律师评析:

  1、双方签订的商品房买卖合同补充协议中关于银行按揭付款方式的补充约定是否有效?

  合同法第三十九条第二款规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的商品房买卖合同补充协议,由某房地产置业公司提供,系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。因此,关于银行按揭付款方式的补充约定系格式条款。“付款方式及期限”系商品房买卖合同中的主要条款,某房地产置业公司作为专业从事房产开发与销售的企业,应遵循诚实信用与契约自由原则,在与购房人充分协商的基础上在合同正本中作出详尽的约定。但实际情况是,某房地产置业公司并未就如果贷款申请未获批准应如何付款与方晓华协商,而是以格式条款的方式要求,该约定存在两个问题:首先,该格式条款所在的补充协议全文为“小五号”,字体较小,某房地产置业公司对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示,且也未举证证明其在订约时提请方晓华予以充分注意;其次,商品房买卖的特点之一即是标的额巨大,对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言,如果按揭申请未获批准,则很难在短期内一次性付清余款。因此,该补充约定显然加重了购房人的付款义务。由此,置业公司拟定的格式条款,不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定,同时也显然加重了方晓华的合同义务,属于合同法第四十条规定的“加重对方责任”的情形。

  2、方晓华有无单方面解除合同的权利?

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中,方晓华虽向银行提交了贷款申请手续,但因其客观的学生身份导致申请未获批准,方晓华对此并不存在过错。在这种情况下,方晓华请求解除与某房地产置业公司订立的商品房买卖合同,依法应予准许,某房地产置业公司应当退还方晓华支付的首付款。

  张虎律师建议:格式合同制订者应当尽可能的公平合理地确定合同相对人与其之间的权利义务关系,不可一味的加重对方责任,而完全免除自己的责任。对于重要的、涉及双方权利义务的相关条款,格式合同制订者可采取醒目的字体、字号等方式,表明已经尽到了特别提醒的义务;或如果采用单列重要条款的方式提醒对方特别注意相关条款时,建议要求对方在此签字或抄写该声明,表示已经知晓相关条款的内容,从而防止因格式条款未经特别提醒而产生效力不定的问题。

  (小维)

[责任编辑:季晓炜]
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